CE, 1998, Sille — Fiches d'arrêts

Risque accepté par un professionnel de l'immobilier engageant des frais d'études

Le Conseil d'État juge qu'un professionnel de l'immobilier, qui ne pouvait ignorer les aléas pesant sur un projet subordonné à une modification du plan d'occupation des sols et à l'accord du conseil municipal, a assumé ce risque en toute connaissance de cause et ne peut, dès lors, invoquer un préjudice anormal justifiant une indemnisation sans faute. Il juge néanmoins que la commune commet une faute lorsqu'elle incite fermement le porteur de projet à engager des frais d'études sous peine de rupture des pourparlers, ouvrant droit à une réparation partielle tenant compte du partage de responsabilité résultant de l'imprudence du requérant.

« Ayant assumé ce risque en toute connaissance de cause, il ne saurait utilement soutenir qu'il a subi un préjudice anormal »

Fiche de décision

Conseil d'Etat, ass., 16/11/1998, n° 175142

Faits. M. Sille, professionnel de l'immobilier, renonce provisoirement à un permis de construire pour participer à un projet élargi dit « Le Clos du Village », incluant des terrains préemptés par la commune de Maurepas et nécessitant une modification du plan d'occupation des sols. Il engage des frais d'études et de plans à la demande de la commune, qui l'incite fermement à le faire sous peine de rupture des pourparlers. Le conseil municipal renonce à la modification du POS le 25 juin 1990, au vu de l'avis défavorable du commissaire-enquêteur, rendant le projet impossible. Le tribunal administratif de Versailles condamne la commune à verser 249 060 F, mais la cour administrative d'appel de Paris annule ce jugement ; M. Sille se pourvoit en cassation.

Enjeu juridique. Un professionnel de l'immobilier ayant engagé des frais d'études en vue d'un projet subordonné à une modification du plan d'occupation des sols et à l'accord du conseil municipal peut-il obtenir réparation, sur le fondement de la responsabilité sans faute, du préjudice résultant de l'abandon de ce projet par la commune, ou ce préjudice relève-t-il d'un aléa qu'il ne pouvait ignorer et qu'il a librement assumé ?

Solution. Le Conseil d'État écarte la responsabilité sans faute de la commune, jugeant que M. Sille, professionnel averti, a assumé en connaissance de cause le risque inhérent à un projet subordonné à une modification du POS. Il retient en revanche une faute de la commune, qui a incité fermement le requérant à engager des frais sous peine de rupture des pourparlers, et confirme un partage de responsabilité à parts égales compte tenu de l'imprudence du requérant, condamnant la commune à verser la moitié des honoraires d'architecte justifiés, soit 249 060 F avec intérêts.

Perspective. L'arrêt illustre l'exception de risque accepté par un professionnel averti, qui exclut le caractère anormal du préjudice en responsabilité sans faute. Il s'inscrit dans une jurisprudence constante sur la responsabilité pour agissements fautifs de l'administration en matière d'urbanisme (CE, 26 octobre 1973, SCI Résidence Arcole, n° 87909-87910, sur les revirements de l'administration), dont le Conseil d'État cite lui-même cette décision comme illustration dans son dossier thématique « Le juge administratif et l'urbanisme ». Elle confirme qu'un comportement incitatif de mauvaise foi de la personne publique, assurant à son partenaire la réalisation future du projet pour le pousser à engager des dépenses, peut engager sa responsabilité pour faute, distinct du simple aléa assumé par tout porteur de projet complexe (cf. également CE, 23 juillet 1974, Assoc. Maison familiale de vacances du Vars, n° 87024).